هل تفكر في شراء عقار في المغرب بنظام البيع في الحالة المستقبلية للإتمام (VEFA) ؟
قبل الشروع في هذا المشروع، من الضروري فهم عقد الحجز الأولي، وهو وثيقة أساسية غالباً ما يُساء فهمها. فرغم أنه قد يبدو إجراءً شكلياً بسيطاً، إلا أن إدراك مضامينه ومتطلباته القانونية أمر بالغ الأهمية لضمان صفقة آمنة ومتوافقة مع القانون.
1. طبيعة عقد الحجز والمتطلبات القانونية
يسمح عقد الحجز في إطار نظام VEFA بحجز عقار قبل توقيع عقد البيع التمهيدي. وتحدد هذه الوثيقة شروط الحجز، مما يمكّن المشتري من ضمان توفر العقار مع احترام القوانين السارية.
ومن المهم التنبيه إلى أن هذا العقد لا يمكن إبرامه قبل الحصول على رخصة البناء من طرف المنعش العقاري، وذلك لضمان مطابقة المشروع لمعايير البناء المعتمدة.
“يُمنع، تحت طائلة البطلان، إبرام عقد حجز لعقار في طور الإنجاز قبل الحصول على رخصة البناء.”
(القانون 107-12 المعدل والمكمل للقانون 44-00 المتعلق بنظام VEFA)
2. مدة صلاحية العقد وتحويله إلى عقد تمهيدي
وفقاً للتشريع المغربي، لا يمكن لعقد الحجز أن يتجاوز مدة ستة أشهر. وبعد انقضاء هذه المدة، يجب تحويله إلى عقد تمهيدي للبيع.
تهدف هذه القاعدة إلى ضمان تقدم العملية بشكل جدي وتفادي أي غموض أو تأخير غير مبرر.
وفي حال عدم التحويل، يُفقد العقد قيمته القانونية، ويجب إرجاع المبالغ المدفوعة إلى المشتري.
الدفعة المقدمة والتنظيم القانوني
بموجب القوانين المعمول بها، يجب ألا تتجاوز الدفعة المقدمة من طرف المشتري عند توقيع عقد الحجز نسبة 5% من السعر الإجمالي للعقار.
ويهدف هذا الشرط إلى حماية المشتري من الالتزامات المالية المفرطة قبل توقيع العقد النهائي، وتقليل المخاطر المالية المحتملة في بداية العملية.
حق التراجع
يستفيد المشتري من حق التراجع خلال مدة شهر من تاريخ توقيع عقد الحجز، كما هو منصوص عليه في القانون رقم 31-08 المتعلق بحماية المستهلك.
وفي حال التراجع، يُلزم القانون بإرجاع جميع المبالغ المدفوعة في أجل لا يتجاوز سبعة (7) أيام من تاريخ التراجع.
وهذا الإجراء يضمن للمشتري فترة تفكير كافية، ويتيح له الانسحاب من الصفقة دون خسارة مالية كبيرة.
البنود الإلزامية والامتثال القانوني
يجب أن يتضمن عقد الحجز بنوداً إلزامية، من أبرزها أجل تسليم العقار، وذلك حسب مقتضيات المادة 618-3 مكرر من قانون VEFA.
كما يعزز القانون 31-08 هذا المطلب لضمان وضوح الشروط الأساسية، وتفادي النزاعات مستقبلاً.
ويجب على الطرفين التأكد من أن العقد يلتزم بمبادئ الشفافية والعدالة التي ينص عليها القانون المغربي.
الحماية من الشروط التعسفية
يحمي القانون 31-08 المستهلكين من البنود التعسفية في عقود الحجز.
وتُعتبر أي فقرة تعاقدية تعطي امتيازًا غير متوازن لأحد الطرفين على حساب الآخر – خاصةً إذا أضرت بالمشتري – شرطاً تعسفياً.
لذلك، من الضروري صياغة عقود الحجز بعناية لتفادي أي بند قد يُعتبر غير عادل أو مجحفاً في حق المشتري.
خاتمة
رغم أنه عقد مؤقت، يشكل عقد الحجز في نظام VEFA حجر الأساس لضمان شفافية وأمان صفقة شراء العقار.
لذلك، من المهم التأكد من احترامه لجميع المتطلبات القانونية لتفادي أي تعقيدات لاحقة.
